Uitbreiding winkelcentrum Makado

4.2 Distributieve onderbouwing en effecten modernisering en uitbreiding Makado Beek (L)

Door Bureau Stedelijke Planning is een distributieve onderbouwing opgesteld en zijn tevens de effecten modernisering van de uitbreiding Makado Beek (L) (d.d. 5 juni 2013, met referentie 2013.A.537 Syntrus, DPO Makado Beek_05062013) in beeld gebracht.

Dit rapport geeft een antwoord op de volgende vragen:

• 1. Is de beoogde modernisering en uitbreiding van Makado met 7.500 m² bedrijfsvloeroppervlak (conform de definitie van het bestemmingsplan) distributief te verantwoorden en voorziet deze in een (regionale) behoefte?
• 2. Welke ruimtelijke argumenten zijn valide?
• 3. Wat zijn de effecten van de voorgenomen ontwikkeling?

Onderstaand zijn de uitkomsten samengevat weergegeven:

• Distributief is de modernisering en uitbreiding van Makado met 7.500 m² bedrijfsvloeroppervlak te verantwoorden. Eerdere onderzoeken en hernieuwde berekeningen – een benchmarkvergelijking en een distributieplanologische (dpo) berekening (In de dagelijkse sector bedraagt de uitbreidingsruimte in 2020 1.569 m² wvo en in de niet-dagelijkse sector 5.661 m² wvo (2020). Dit is respectievelijk 1.961 m² bvo en 7.076 m² bvo) – wijzen op voldoende marktruimte.
• Vooral de sector Mode & Luxe kent een forse uitbreidingspotentie, niet alleen onderbouwd door de uitkomsten van de benchmark (27% procentpunt minder aanbod Mode & Luxe in Makado dan in Beek) en het DPO, maar ook onderbouwd door de interesse vanuit winkeliers (uitbreiding en geïnteresseerden voor nieuwvestiging).
• Makado is een voor Nederlandse begrippen ongewoon winkelcentrum. Het is (boven)regionaal stedelijk verzorgend centrum, gelegen aan de rijksweg A2, in een verder landelijke gemeente. Ook de cirkelvormige opzet, de grote hoeveelheid gratis maaiveldparkeerplaatsen (1.195 stuks) en de segmentering (duidelijk accent op het lage en middensegment) zijn bijzonder te noemen. Het winkelcentrum functioneert goed ondanks de gure marktomstandigheden en de regionale demografische krimp. De leegstand is louter frictieleegstand, diverse zittende ondernemers hebben uitbreidingsbehoefte en er melden zich (spontaan) veel gegadigden voor nieuwvestiging. Met de beoogde ontwikkeling voorziet Makado in de regionale behoeften van de eigentijdse consument en retailer.
• Makado heeft zich bewezen als (boven)regionale aankoopplaats. Een modernisering en uitbreiding dragen bij aan het vestigingsklimaat voor bewoners en bedrijven en het toeristisch-economisch profiel. Door het winkelaanbod meer te concentreren in de meest krachtige centra ontstaat een meer robuuste en vitale voorzieningenstructuur. Voorwaarde hierbij is dat het onderscheidend karakter van Makado en het centrum verder wordt geaccentueerd. Tot slot: de modernisering en uitbreiding draagt bij aan de profiel- en ruimtelijk-functionele versterking van het bedrijventerrein in kwestie. Een dergelijke ontwikkeling fungeert vaak als katalysator voor nieuwe investeringen in de directe projectomgeving en overigens ook daarbuiten.
• De modernisering en uitbreiding van Makado levert 105 (deels nieuwe) arbeidsplaatsen op en zorgt ook nog voor een forse tijdelijke werkgelegenheid (gedurende de bouw) van 540 voltijdbanen. Het centrum van Beek profiteert van de extra nieuwe bezoekers (in totaal 350.000 consumenten) die Makado trekt. Nu doet 11% van de bezoekers aan Makado ook het centrum van Beek aan (bestedigingspotentieel van € 0,8 miljoen).
• Hoewel het distributief verantwoord is, en de economische bijdrage per saldo positief zal er ook sprake zijn van (lokale) verdringing van maximaal 1,2%. Hoe meer overlap (in functie, branche, metrage, formule, prijsstelling, doelgroep, afstand), des te groter het verdringingseffect. Omdat Makado zo'n unieke positie en groot marktbereik heeft is het verdringingseffect zowel op de schaal van de Westelijke Mijnstreek als voor individuele ondernemers zeer beperkt. Tot grote uitval c.q. sterk oplopende leegstand elders (en daarmee aantasting van het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat) zal het initiatief dan ook niet leiden. Het alternatieve nulscenario ('niets doen') is overigens weinig aanlokkelijk. In dat geval blijven investeringen in Makado (en het centrum van Beek) uit, waardoor de consument meer gaat uitwijken en de klandizie afneemt. Het gevaar is aanzienlijk dat beide centra afglijden. Met deze verschraling van het voorzieningenniveau is noch Makado, noch het centrum van Beek, noch de voorzieningenstructuur in gemeente en regio gebaat.

Het onderzoek is als bijlage 2 bijgevoegd.